מהי חריגת בניה?
חריגת בניה זו סיטואציה של בניה קיימת בנכס כאשר לא התקבל היתר כדין לצורך בנייה זו, או לחלופין קיימת סטייה מהיתר הבנייה שניתן.
פעולת בניה שכזו מהווה עבירה על חוק התכנון והבנייה ויש לה השלכות ישירות על זכויות הבנייה הסגוליות בשטח.
נציין כי חריגת בנייה כאמור, הינה עבירה פלילית שלא חלה התיישנות לגביה.

אילו שינויים בנכס מצריכים היתר?
על פי חוק התכנון והבניה כל שינוי בבניין – הריסה או תוספת בניה, בכולו או במקצתו, וכל שינוי בו אסורים לביצוע ללא היתר בניה-למעט שינויים פנימיים. שינויים פנימיים הינם כאלו שלא פוגעים בחזית המבנה או בנראותו, אסור להם לכלול שינויים בשלד המבנה, ובהכרח אסור עליהם להשפיע על הרכוש המשותף, על צנרת או כל ציוד המשתף דיירים אחרים. נוסף על אלו, אסור לשנות משטח הדירה או לשנות את מספר יחידות הדיור במבנה.
שינויים אשר אינם עונים על קטגוריית 'שינויים פנימיים' כאמור, דורשים הוצאת היתר בנייה טרם בניית התוספת או ההריסה. מובן שתהליך הבדיקה צריך להתבצע על ידי איש המקצוע, אדריכל.

איך בודקים האם קיימות בנכס חריגות בניה?
מומלץ טרם רכישת הנכס לבצע בדיקה מקדמית על ידי אדריכל. האדריכל יבחן עבור רוכש הנכס אם קיימות חריגות בניה באמצעות בחינת המצב הסטטוטורי- הנוכחי וההיסטורי של הנכס- ע"ב היתרי הבניה המצויים בתיק הבניין בועדה המקומית, והתאמתם למצב הקיים בשטח. בדיקה זו צריכה להתבצע על ידי איש מקצוע, ומומלץ להיעזר באדריכלים המתמחים ברישוי כמו משרד פזית שביט אדריכלים.

במקרה והתגלו חריגות בניה, חשוב לבדוק היתכנות של הסדרת החריגה, לא כל חריגה ניתן לאשר בדיעבד. במקרה בו ניתן להסדיר את חריגת הבניה, מומלץ להעריך את עלות רישיון הבניה להסדרה ולמצוא את הדרך הנכונה לגלם שווי זה בעסקת המכירה. אדריכל המתמחה ברישוי שיבצע את בדיקת הנכס, יוכל להציג בפניכם את כלל האלטרנטיבות בנושא בהתאם למתאפשר בחוק.
התיישנות חריגות בניה
על עבירות על חוק התכנון והבנייה לא חלה התיישנות. עם זאת, בחלוף חמש שנים מביצוען לא ניתן לאכוף להסדרתן. אך לכל מקרה בהקשר זה של חוק התכנון והבנייה ישנם חריגים, וקיימים כלים משפטיים העומדים לרשות המערכת המאפשרים להתגבר על טענה אפשרית של התיישנות מצד בעל חריגת הבניה.
חריגת בניה מותרת?
כאמור, כל שינוי שאינו עולה בקנה האחד עם הגדרת שינוי פנים בדירה, אסור לביצוע ללא קבלת היתר. במידה ותרצו לבצע עבודת בניה או הריסה, לבדוק את הנכס שברשותכם או שאתם מתעתדים לרכוש ולוודא שאין בו חריגות, או להכשיר עבירת בניה קיימת, עליכם להוציא היתר בניה.

איך מקבלים היתר בניה?
על מנת לקבל היתר בניה ולבצע חריגות בניה מאושרות עליכם:
לבצע הליך בדיקה בעזרת איש מקצוע.
לפנות לאדריכל, שיידע מהן הדרישות, ומהם בתנאים הפרוצדרליים בהם תצטרכו לעמוד כדי לקבל את ההיתר.
בין השאר תידרשו לספק מסמכים שונים, להחתים את כלל בעלי הזכויות על הקרקע ולהיעזר ביועצים שונים כמו קונסטרוקטור, אגרונום, ועוד.
אנו ממליצים לכם לפנות אל משרדנו אשר לו ניסיון בתחום היתרי הבניה, כדי שהתהליך יעבור בצורה הטובה והחלקה ביותר.